二手房贷款计算

二手房如何测算贷款额度？

假设二手房评估价200万，最高可贷金额七成140万，如果该房为按揭状态未结清余额50万，那么可贷金额为90万，实际可贷金额看你流水能否盖住负债，如加上本次贷款负债共为100万，那么年流水需要150万以上😊

二手房贷款审批额度是根据房子的评估价来确定的。需要由银行认可的评估公司出俱评估报告，让后按照评估价格，按本地商品房贷款政策执行。目前青岛地区的贷款政策是买方首套房可以贷房产价值的70%，二套房可以贷房产价值的60%，三套房目前青岛的政策是不予贷款，只能全款购买。

二手房如何测算贷款额度

首先需要评估该房产的价格，一般小区都有一个指导价格区间。如果房子的报价在这个价格区间，那么可以根据正常售卖计算贷款，首套袋70%，二套贷60%。

如果房屋售价不在评估范围内，就只能按照评估价来进行计算贷款额度。

举个例子说明吧：

房屋报价100万，小区评估价80-90万，那么，按照最高评估值的90万计算，

首套首付10万（差价无法贷款）+90万*30%=37万，贷款63万

二套首付10万（差价无法贷款）+90万*40%=46万，贷款54万

房屋报价100万，小区最低评估价110-120万，那么按照最低评估值110万计算

首套 贷款110万*70%=77万，实际首付100万-77万=23万

二手房的贷款额度一般是按市场评估价格的百分比来计算的，一般是60-80%，如果评估价是100万，那么贷款额度可能是60-80万，银行会根据借款人还款能力、房屋情况、市场情况等诸多因素确定额度。

还贷比怎么计算？

1，等额本息贷款计算公式:

每月还款金额 (简称每月本息) = 贷款本金 X 月利率×[（1+月利率）^ 还款月数 ] /([（1+月利率）^ 还款月数 ] - 1)

2。

2，等额本金贷款计算公式: 每月还款金额 (简称每月本息) = （贷款本金 / 还款月数） + (本金 - 已归还本金累计额) X 每月利率。后期，金额逐渐减少。

举例：如果有月收入稳定8w，贷款42万，按消费贷款，月息1%算，每月也就37316；还贷比=37316/80000=46.6%；不会超过50%。如果月息2%，月还39715；还贷比= 39715/80000 =49.6%。

为什么中介算的月供高？

中介算的月供高，是因为自己算的月供一般是按照国家颁布的基准利率的，而中介算的带你到银行办理贷款时，银行利率一般又会上浮很多，比如，原来利率是4.65，银行可能要按6的利率计算，上浮百分之二十你就多交百分之二十的利息。

所以中介算的月供一般会比自己算的多，具体还得看银行给你的利率。

房贷没还完，打算把房卖出去，这房子怎么算？

卖二手房，如果还有贷款没有还清，需要把贷款先结清。

具体流程根据实际情况来讲

1，如果卖方有钱自己还，在买家申请银行贷款审批通过了之后，可以去银行把自己的贷款提前还上，然后拿结清证明去注销抵押就可以过户了。这是二手房交易中最安全成本最低的赎楼操作。

2，当然很多卖方是不愿意出钱或者没有足够的资金进行提前还款，这样的还就需要找一个担保公司做过桥。还款方式也有三种，一种是担保公司给卖方做担保，让卖方从银行借一笔短期资金用于还款，按月收取手续费和利息，第二种担保公司给买方做担保，然银行在房子还没有过户做抵押的情况下，提前放款，用买方的按揭款去偿还卖方的贷款，最后一种是由担保公司出借现金给卖方帮卖方偿还欠款，等到放款的时候在从卖方收到的楼款中扣除借款，收取一个高额利息。这是目前比较安全也用得比较多的一种方式。但是会产生很多赎楼费用，大体上成交价格的2~5%不等，这个成本还是很高的。

3，如果买卖双方都不想增加额外的费用，卖方又不愿意自己出钱赎楼，那么就只有用买方的首付去帮助卖方赎楼，这个操作的风险比较高，因为买卖双方包括中介可能都只是因为买卖房屋第一次见面，对于卖方的信用债务情况无法完全有一个准确的了解。钱付给卖方后可能会出现借出用于赎楼的首付款被挪用，或者赎完楼房屋被再次抵押查封等等情况，买方面临钱房两空的局面。正常是不会建议这样操作的

4，最新的一种方法，也是最近国家正在尝试的一种方法，带押过户，政府牵头组织了几家银行在做试点，过户前卖方不需要结清贷款，由银行和担保公司接入，买卖双方可以先过户，然后用买方抵押的贷款直接转移偿还卖方原来的贷款，目前青岛可以操作，广州也在做试点。到时费用和流程都会简化很多。

买二手房，还有贷款没有还清，基本上就是上面的几种操作方式。带有贷款的二手房买卖流程比较复杂，最好找一个专业的中介进行操作。